Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés, un método en el que pagas exactamente la misma cuota cada mes durante toda la vida del préstamo (mientras el tipo de interés no cambie). La fórmula que determina esa cuota es la siguiente:
Donde P es el capital prestado (precio de la vivienda menos la entrada), r es el tipo de interés mensual en tanto por uno (interés anual ÷ 12 ÷ 100) y n es el número total de mensualidades (años × 12).
Veámoslo con un ejemplo real: una hipoteca de 150.000 € a 30 años con un interés fijo del 3%. El interés mensual es r = 3 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0025 y el número de cuotas n = 30 × 12 = 360. Aplicando la fórmula: cuota = 150.000 × 0,0025 ÷ (1 − 1,0025−360) ≈ 632,41 € al mes. A lo largo de los 30 años pagarás unos 227.667 €, de los que aproximadamente 77.667 € son intereses.
Lo característico del sistema francés es que, aunque la cuota es constante, su composición cambia con el tiempo: al principio la mayor parte de cada mensualidad son intereses y solo una pequeña parte amortiza capital; en los últimos años ocurre lo contrario. Por eso el cuadro de amortización de la calculadora muestra cómo los intereses van bajando año a año mientras el capital amortizado crece.
Hipoteca fija o variable: qué cambia en la cuota
En una hipoteca fija el tipo de interés se pacta al firmar y no cambia nunca: la cuota que calcules hoy será la misma dentro de 20 años. Es la opción más previsible y la ideal para quien quiere dormir tranquilo, aunque suele partir de tipos algo más altos que la variable.
En una hipoteca variable el interés se compone de un índice de referencia —en España, el euríbor— más un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, euríbor + 0,75%). La cuota se recalcula cada 6 o 12 meses con el valor actualizado del euríbor: si sube, la cuota sube; si baja, la cuota baja. El impacto no es menor: en una hipoteca de 150.000 € a 30 años, pasar del 2% al 4% de interés encarece la cuota de unos 554 € a unos 716 €, más de 160 € al mes.
También existen las hipotecas mixtas, que combinan un periodo inicial a tipo fijo (5-15 años) con un tramo final variable. Usa la calculadora con varios escenarios de tipo de interés para ver cuánto variaría tu cuota antes de decidir.
La regla del 80% y el límite del 30-35% de endeudamiento
Dos reglas marcan cuánto te prestará realmente un banco:
- El 80% de financiación: las entidades no suelen conceder más del 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos). Eso significa que necesitas aportar al menos el 20% del precio como entrada, además de los gastos. Si la calculadora detecta que estás financiando más del 80%, te lo avisará.
- El 30-35% de endeudamiento: la suma de todas tus cuotas de préstamos (hipoteca incluida) no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.
Ejemplo numérico: una pareja con unos ingresos netos conjuntos de 3.000 € al mes podría asumir una cuota máxima de entre 900 € (30%) y 1.050 € (35%). Al 3% de interés y a 30 años, una cuota de 900 € equivale a un préstamo de unos 213.500 €. Si además aportan el 20% de entrada, podrían plantearse viviendas de hasta unos 266.000 €. Con un sueldo neto individual de 2.000 €, la cuota máxima orientativa sería de 600-700 €, es decir, un préstamo de unos 142.000-166.000 € en las mismas condiciones.
Gastos extra al comprar una vivienda
El precio de la vivienda no es lo único que pagarás. A la entrada hay que sumar entre un 10% y un 12% adicional en gastos e impuestos que el banco no financia:
- Impuestos: en vivienda usada, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma; en vivienda nueva, el 10% de IVA más el AJD. Puedes apoyarte en nuestra calculadora de IVA.
- Notaría: los honorarios de la escritura de compraventa, normalmente entre 600 € y 1.000 €.
- Registro de la propiedad: la inscripción de la vivienda, unos 400-700 €.
- Gestoría y tasación: la tasación (300-600 €) la paga el comprador; la mayoría de gastos de constitución de la hipoteca corren hoy a cargo del banco.
En la práctica, para una vivienda de 200.000 € necesitarías unos 40.000 € de entrada (20%) más 20.000-24.000 € de gastos: alrededor de 60.000-64.000 € ahorrados en total.
Amortización anticipada: ¿reducir cuota o plazo?
Si en algún momento dispones de ahorro extra, puedes amortizar anticipadamente parte de la hipoteca. Tienes dos opciones:
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Alivia el presupuesto mensual.
- Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas antes. Es la opción que más intereses ahorra, porque eliminas las cuotas finales.
La amortización anticipada es más rentable en los primeros años del préstamo, cuando cada cuota contiene más intereses, y cuando el tipo de interés es alto. Ten en cuenta las posibles comisiones (limitadas por ley en España) y compara con la alternativa de invertir ese dinero: si tu hipoteca está al 2% y una inversión conservadora te renta el 3%, puede compensar no amortizar. Nuestra calculadora de interés compuesto te ayuda a comparar escenarios.
Una herramienta orientativa
Esta calculadora ofrece resultados orientativos basados en la fórmula estándar del sistema francés. La oferta real de un banco dependerá de tu perfil, la tasación, las vinculaciones (nómina, seguros), las comisiones y las condiciones del mercado en cada momento. No constituye asesoramiento financiero: antes de firmar, compara varias ofertas y revisa la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) de cada entidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagaré al mes por una hipoteca de 150.000 € a 30 años al 3%?
Aproximadamente 632,41 € al mes. Con la fórmula del sistema francés: r = 3 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0025 y n = 360 meses, por lo que cuota = 150.000 × 0,0025 ÷ (1 − 1,0025^−360) ≈ 632,41 €. En total pagarías unos 227.667 €, de los que cerca de 77.667 € serían intereses.
¿Cuánta entrada necesito para comprar una vivienda?
Lo habitual es contar con un 30-32% del precio: los bancos no suelen financiar más del 80%, así que necesitas el 20% de entrada más un 10-12% adicional para gastos e impuestos (notaría, registro, ITP o IVA). Para una vivienda de 200.000 € eso supone unos 60.000-64.000 € ahorrados.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable?
La fija ofrece una cuota constante toda la vida del préstamo y elimina el riesgo de subidas del euríbor; la variable (euríbor + diferencial) suele partir de cuotas más bajas pero se revisa cada 6 o 12 meses y puede encarecerse. Si valoras la estabilidad o el plazo es largo, la fija suele ser más prudente; la variable puede compensar si esperas tipos bajos o piensas amortizar pronto.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
Es el método usado en casi todas las hipotecas en España: la cuota mensual es constante, pero su composición cambia con el tiempo. Al principio la mayor parte de la cuota son intereses y una pequeña parte capital; con los años la proporción se invierte y se amortiza cada vez más capital.
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo?
Los bancos recomiendan no destinar más del 30-35% de los ingresos netos mensuales al pago de deudas. Con un sueldo neto de 2.000 € al mes, la cuota máxima orientativa sería de 600-700 €, lo que al 3% a 30 años equivale a un préstamo de unos 142.000-166.000 €.
¿Conviene amortizar la hipoteca anticipadamente?
Suele compensar en los primeros años, cuando la cuota contiene más intereses, y especialmente con tipos altos. Puedes reducir cuota (pagas menos cada mes) o reducir plazo (ahorras más intereses totales). Compara siempre con la rentabilidad que obtendrías invirtiendo ese dinero y revisa las comisiones de amortización anticipada de tu contrato.