Qué es amortizar anticipadamente una hipoteca
Amortizar anticipadamente es entregar al banco una cantidad extra, fuera de las cuotas normales, para reducir el capital pendiente de tu hipoteca. Cada euro que amortizas deja de generar intereses desde ese momento hasta el final del préstamo, y ahí está la clave del ahorro: en una hipoteca a 20 o 30 años, cada euro de capital puede llegar a costarte varios céntimos de interés cada año que sigue vivo.
Al hacer una amortización parcial, el banco te obliga a elegir entre dos formas de aplicarla, y esa elección cambia bastante el resultado:
- Reducir cuota: el plazo se mantiene y se recalcula una mensualidad más baja. Ganas holgura en tu presupuesto mes a mes.
- Reducir plazo: la cuota se mantiene y se recalcula cuántos meses faltan. Terminas antes de pagar y el ahorro de intereses es mayor.
Cuota vs plazo: la gran decisión
Las dos opciones parten del mismo punto: tras aportar una cantidad A, el capital pendiente pasa de C a C − A. La diferencia está en qué variable se recalcula. Con r como interés mensual (TIN anual ÷ 12 ÷ 100) y n como meses restantes, la cuota del sistema francés es:
Escenario A (reducir cuota): se aplica la misma fórmula con el nuevo capital y el mismo plazo:
Escenario B (reducir plazo): se mantiene la cuota y se despeja el número de meses que hacen falta para saldar el nuevo capital:
Como n' casi nunca sale entero, en la práctica se redondea hacia arriba y la última mensualidad es menor que las demás. ¿Por qué B ahorra siempre más intereses? Porque en A la deuda restante sigue viva los mismos n meses generando intereses, mientras que en B sigues pagando fuerte y liquidas el capital mucho antes: los meses que eliminas del final son meses enteros de intereses que desaparecen.
Cuándo conviene reducir cuota y cuándo reducir plazo
Que B ahorre más intereses no significa que sea siempre la mejor decisión para ti. La elección correcta depende de tu situación:
Reducir plazo te conviene si…
- Pagas la cuota actual con comodidad y quieres maximizar el ahorro total de intereses.
- Tu objetivo es quitarte la hipoteca cuanto antes (por ejemplo, antes de la jubilación).
- Estás en los primeros años del préstamo, cuando la parte de intereses de cada cuota es mayor y el efecto se multiplica.
Reducir cuota te conviene si…
- La mensualidad te aprieta y necesitas aliviar tu presupuesto mes a mes: el ahorro mensual es dinero disponible desde el primer mes.
- Tus ingresos son variables o inciertos y prefieres un compromiso fijo más bajo.
- Quieres margen para ahorrar o invertir la diferencia cada mes en otra cosa.
Comisiones y límites legales (Ley 5/2019)
El banco puede cobrarte una compensación por reembolso anticipado, pero solo si está pactada en tu contrato y con topes legales. Para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, fija estos máximos (cítalos como orientación y revisa siempre tu escritura):
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable (a elegir una opción en contrato) | Primeros 5 años | 0,15% |
| o primeros 3 años | 0,25% | |
| Fija | Primeros 10 años | 2% |
| Resto de la vida del préstamo | 1,5% |
Dos matices importantes: pasados esos periodos iniciales, en las variables la comisión es cero; y en todos los casos la compensación no puede superar la pérdida financiera real del banco, así que si los tipos de mercado han subido desde tu firma, esa pérdida puede ser nula y no procede cobro. Las hipotecas anteriores a 2019 se rigen por lo pactado en su escritura, con los límites de la normativa vigente al firmarlas.
Ejemplo práctico con números
Hipoteca con 100.000 € pendientes, TIN del 3% y 240 meses (20 años) por delante. La cuota actual es de 554,60 € y quedan unos 33.103 € de intereses por pagar. Amortizamos 10.000 €:
| Concepto | A · Reducir cuota | B · Reducir plazo |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 499,14 € | 554,60 € (sin cambios) |
| Plazo restante | 240 meses (sin cambios) | 209 meses (−31 meses) |
| Ahorro mensual | 55,46 € | — |
| Ahorro de intereses | ≈ 3.310 € | ≈ 7.521 € |
Con los mismos 10.000 €, reducir plazo ahorra más del doble de intereses que reducir cuota: unos 7.521 € frente a unos 3.310 €. A cambio, la opción A libera 55,46 € cada mes desde el primer recibo. Si tu tipo es variable y revisable, los números cambiarán en cada revisión, pero la lógica se mantiene: a igual aportación, el plazo siempre gana en intereses.
Antes de decidir, comprueba también los gastos asociados a la vivienda y recuerda que el coste real de tu préstamo se compara mejor en TAE que en TIN: puedes convertirlos con nuestro conversor TAE-TIN.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor al amortizar hipoteca, reducir cuota o reducir plazo?
Con los mismos datos, reducir plazo siempre ahorra más intereses, porque el capital deja de generar intereses durante los meses que eliminas del final del préstamo. Reducir cuota, en cambio, mantiene la deuda viva el mismo tiempo, así que ahorra menos intereses pero alivia tu presupuesto cada mes. La respuesta financiera es el plazo; la respuesta de tranquilidad mensual, la cuota.
¿Cuánto se ahorra al amortizar 10.000 € en una hipoteca?
Depende del tipo de interés y del plazo restante. En una hipoteca con 100.000 € pendientes al 3% y 240 meses (cuota de 554,60 €), amortizar 10.000 € reduciendo plazo elimina unos 31 meses y ahorra alrededor de 7.520 € en intereses; reduciendo cuota, la mensualidad baja a 499,14 € y el ahorro de intereses ronda los 3.310 €. Cuanto mayor sea el interés y más largo el plazo restante, mayor es el ahorro.
¿Qué comisión puede cobrarme el banco por amortizar anticipadamente?
Solo la que figure en tu contrato y dentro de los topes de la Ley 5/2019 para hipotecas posteriores a junio de 2019: en tipo variable, máximo 0,25% los 3 primeros años o 0,15% los 5 primeros (después, 0%); en tipo fijo, máximo 2% los 10 primeros años y 1,5% después. Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera del banco: si los tipos de mercado han subido, esa pérdida puede ser cero y no te cobrarían nada. Revisa siempre tu escritura.
¿Cuándo conviene amortizar hipoteca anticipadamente?
Suele compensar más en los primeros años del préstamo (cuando la mayor parte de la cuota son intereses), cuando el tipo de interés es alto y cuando ya dispones de un colchón de emergencia. Conviene menos si el tipo de tu hipoteca es muy bajo y puedes obtener una rentabilidad segura superior con ese dinero, o si amortizar te deja sin liquidez.
¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir el dinero?
Amortizar equivale a obtener una rentabilidad garantizada igual al tipo de interés de tu hipoteca, sin riesgo y sin impuestos sobre ese ahorro. Si tu hipoteca está al 3%, amortizar rinde un 3% seguro. Invertir puede rendir más, pero con riesgo y tributando por las ganancias. Con tipos hipotecarios altos, amortizar gana atractivo; con tipos muy bajos, invertir suele compensar más. No es asesoramiento financiero: valora tu caso.
¿La última cuota es igual cuando reduzco plazo?
No exactamente. Al reducir plazo se mantiene la cuota y se recalculan los meses necesarios; como el resultado casi nunca es un número entero de meses, el préstamo termina con una última cuota menor que las demás, que liquida el capital restante. Esta calculadora redondea el plazo hacia arriba y calcula los intereses mes a mes teniendo en cuenta esa última cuota reducida.