Qué gastos tiene comprar una casa en España
El precio de la vivienda es solo el punto de partida. Al comprar una casa en España hay que sumar, como regla general, entre un 7% y un 12% adicional en impuestos y gastos de gestión. En una vivienda de 200.000 € eso significa entre 14.000 € y 24.000 € que debes tener ahorrados además de la entrada, porque los bancos no suelen financiarlos.
Los gastos se dividen en dos bloques:
- Impuestos: la partida más grande con diferencia. En segunda mano pagas el ITP; en obra nueva, IVA más AJD. El porcentaje depende de la comunidad autónoma.
- Gastos de formalización: notaría (escritura pública), Registro de la Propiedad (inscripción) y, opcionalmente, gestoría (tramitación de la liquidación de impuestos y la inscripción).
Si además compras con hipoteca, se añaden la tasación y la posible comisión de apertura, aunque desde 2019 la mayoría de los gastos del préstamo los asume el banco.
ITP vs IVA + AJD: segunda mano frente a obra nueva
Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las compraventas entre particulares, es decir, casi cualquier vivienda usada. Lo paga el comprador y se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado (o sobre el valor de referencia de Catastro si es mayor). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por eso el tipo general va del 6% de Madrid al 10% de Cataluña o la Comunidad Valenciana.
Obra nueva: IVA + AJD
Cuando compras directamente al promotor una vivienda nueva, en lugar de ITP pagas IVA al 10% (4% si es VPO de régimen especial) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura y ronda el 1,2% en la mayoría de comunidades (0,75% en Madrid). En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC y en Ceuta y Melilla por el IPSI, con tipos más bajos. Si quieres desglosar el IVA de cualquier importe, prueba nuestra calculadora de IVA.
Tabla de ITP por comunidad autónoma en 2026
Estos son los tipos generales orientativos del ITP para vivienda usada en 2026. Recuerda que casi todas las comunidades tienen tipos reducidos por edad, VPO, familia numerosa o discapacidad, y que algunos territorios aplican tramos según el precio.
| Comunidad autónoma | ITP general | AJD (obra nueva) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 1,2% |
| Aragón | 8% | 1,2% |
| Asturias | 8% | 1,2% |
| Baleares | 8% | 1,2% |
| Canarias | 6,5% | 1,2%* |
| Cantabria | 9% | 1,2% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,2% |
| Castilla y León | 8% | 1,2% |
| Cataluña | 10% | 1,2% |
| Comunidad Valenciana | 10% | 1,2% |
| Extremadura | 8% | 1,2% |
| Galicia | 8% | 1,2% |
| Madrid | 6% | 0,75% |
| Murcia | 8% | 1,2% |
| Navarra | 6% | 1,2%* |
| País Vasco | 7% | 1,2%* |
| La Rioja | 7% | 1,2% |
| Ceuta | 6% | 1,2%* |
| Melilla | 6% | 1,2%* |
Notaría, registro y gestoría: cuánto cuestan
A diferencia de los impuestos, estos gastos no son un porcentaje fijo del precio:
- Notaría: los aranceles notariales están regulados por ley y crecen con el importe escriturado, aunque de forma decreciente. Para una compraventa típica, la escritura cuesta entre 600 € y 1.000 €. La calculadora escala la estimación con el precio dentro de esa horquilla.
- Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre también tiene arancel regulado. Suele costar aproximadamente la mitad que la notaría, con un mínimo en torno a 400 €.
- Gestoría: es el único gasto opcional si compras al contado (con hipoteca el banco suele exigirla). Se encarga de liquidar el impuesto y llevar la escritura al registro. Su honorario libre ronda los 350 €.
En conjunto, la formalización suele moverse entre 1.300 € y 2.000 €, una cifra pequeña comparada con el impuesto, pero que conviene tener prevista.
Si compras con hipoteca: gastos extra
Financiar la compra añade algunos costes, aunque muchos menos que antes de 2019. La Ley de Crédito Inmobiliario obligó a los bancos a asumir la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario. Al comprador solo le corresponden:
- Tasación: obligatoria para que el banco conceda el préstamo. Entre 300 € y 600 € según el tamaño y la ubicación de la vivienda.
- Comisión de apertura: algunos bancos la aplican (0%-1% del capital); muchos la han eliminado.
- Copia de la escritura del préstamo, de coste menor.
Recuerda además que los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de tasación: necesitarás ahorrado el 20% restante más todos los gastos de esta calculadora. Para estimar tu cuota mensual usa la calculadora de hipoteca y, si dudas entre financiaciones, la calculadora de préstamos.
Consejos para ahorrar en la compra
- Comprueba si tienes derecho a un tipo reducido de ITP. Si eres menor de 35 años, familia numerosa o compras una VPO, en muchas comunidades el tipo baja varios puntos: en una vivienda de 200.000 € pueden ser miles de euros.
- Vigila el valor de referencia de Catastro. Desde 2022 el ITP se liquida sobre el mayor entre el precio y ese valor de referencia. Consúltalo antes de firmar para evitar sorpresas en la liquidación.
- Pide varios presupuestos de gestoría o tramita tú mismo la liquidación del impuesto y la inscripción si compras sin hipoteca: es papeleo asumible.
- Compara la tasación: puedes contratarla por tu cuenta con cualquier sociedad homologada por el Banco de España y el banco está obligado a aceptarla si tiene menos de 6 meses.
- No agotes tus ahorros: tras pagar entrada y gastos, conserva un colchón para imprevistos, mudanza y los primeros recibos (IBI, comunidad, suministros). Y recuerda que la compra afecta a tu declaración: revisa nuestra calculadora de IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio?
Como regla general, entre un 7% y un 12% adicional sobre el precio de compraventa, según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. La mayor parte es el impuesto (ITP en segunda mano o IVA más AJD en obra nueva); el resto son notaría, registro y gestoría. Con hipoteca se añaden tasación y, en su caso, comisión de apertura.
¿Qué es el ITP y quién lo paga?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de viviendas de segunda mano y lo paga siempre el comprador. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo general varía entre el 6% de Madrid, Navarra, Ceuta o Melilla y el 10% de Cataluña o la Comunidad Valenciana. Se liquida normalmente en los 30 días hábiles siguientes a la firma.
¿Qué impuestos paga una vivienda de obra nueva?
En obra nueva no se paga ITP: se paga IVA al 10% sobre el precio (en Canarias se aplica el IGIC y en Ceuta y Melilla el IPSI, con tipos distintos) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que ronda el 1,2% en la mayoría de comunidades y el 0,75% en Madrid.
¿Cuánto cuestan la notaría y el registro?
Los aranceles de notaría y registro están regulados por ley y dependen del precio de la vivienda. Para importes habituales, la escritura de compraventa suele costar entre 600 y 1.000 euros de notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad aproximadamente la mitad, con un mínimo en torno a 400 euros.
¿Existen tipos reducidos de ITP?
Sí. Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos de ITP para menores de una determinada edad (habitualmente 35 años), familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de protección oficial, que pueden bajar el tipo general varios puntos. Los requisitos y porcentajes cambian en cada comunidad, así que conviene consultarlo en la web oficial de la hacienda autonómica antes de firmar.
¿Los gastos de la hipoteca los paga el banco o el comprador?
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo hipotecario. El comprador solo paga la tasación de la vivienda (300-600 euros aproximadamente) y su copia de la escritura, además de la comisión de apertura si el banco la aplica.